Kann mir jemand Tipps geben, was ich bei der Ersteigerung einer ETW beachten muß?
Gegend ist o.k. (Tochter wohnt im Nachbarhaus), Preis könnte ich bezahlen, keine Finanzierung. Ich weiß nicht, was ich sonst mit meinen Ersparnissen vernünftig anfang soll. Bin dankbar für jeden Tipp.
Ich gehe jetzt mal davon aus, du meinst eine Zwangsversteigerung. Im zuständigen Amtsgericht liegt ein Sachverständigengutachten aus, dass du kostenlos einsehen kannst und auch dringendst solltest. Grundriss, baubeschreibung, evtl vorliegendes Mietverhältnis und ein detailliertes wertgutachten ist meistens dabei ... einerseits nach dem sachwerterfahren ( also was würde die Errichtung des Baus kosten minus Abnutzung ), dem vergleichswertverfahren ( was kosten vergleichbare Objekte in entsprechender Lage) und dem ertragswertverfahren ( was st der Wert unter dem Aspekt der erzielbaren Miete )
Jedes Objekt, das versteigert wird, wird von einem Rechtspfleger betreut, der auch später idR die Versteigerung durchführt. Der Mann ist ansprechbar und gibt gerne weitere Infos. Z.B. Gibt er dir auch Hinweise zu dem betreibenden Gläubigern, meistens einer Bank. Die Bank ist zb nicht an den Verkehrswert gebunden - kann zb auch 120% des Verkehrswert verlangen. Er nennt dir auch Ansprechpartner bei der Bank, mit denen man vorher mal telefonieren kann, aber denen man nicht alles glauben muss. 
Eine Bank gibt’s natürlich nur, wenn es sich nicht um eine zv zur Auflösung der Gemeinschaft idR Scheidung handelt.
Auch macht es Sinn, mal mit dem Schuldner zu sprechen, wenn man sich traut und dieser dazu bereit ist.
 Auch würde ich Nachbarn ansprechen, ob die Infos haben.

Denn nie vergessen: ersteigert wie gesehen, oder nicht gesehen. Keine Gewährleistung, keine Rückgabe.   
rosisauerland hat geschrieben: ...Preis könnte ich bezahlen, ...


In den Terminen der Zwangsversteigerung die ich besucht habe (so 35 um den Dreh) gingen nur 2 Objekte unterhalb des Verkehrswertes aus dem Rennen. Es ist wie verrückt und sehr oft war es zum Termin übervoll im Saal, mit durchaus internationaler Bieterklientel. Falls möglich sollte der Immobilienverwalter/Eigner vorher einen Besichtigungstermin anbieten. Keller und Dachboden nicht vergessen.

https://www.zvg-portal.de/index.php?but ... r%20Bieter
Hallo rosi,
Zwangsversteigerung, sich selbst ein Preislimit setzen, die Kosten beachten, Gerichtsgebühren,
Bankbestätigten Verrechnungsscheck ohne Summe, die Gerichte nehmen kein Bargeld an, der Betrag für die Sicherheit - Anzahlung meist 10% erst bei Zuschlag im Gericht ausfüllen, meist wird mit 7/10 angefangen, je nach Nachfrage.
Es gibt keine Wohnungsbesichtigung, Zustand etc.,
Wenn noch Fragen sind, Grunderwerbssteuer Befreiung, mich bitte per Privat Nachricht anschreiben.
Vielen Dank für die hilfreichen. Tipps.
Mein Problem: Eigentümer verstorben vor ca. 10 Jahren, Tochter als Erbin lebt im Ausland und hat keine Anschrift hinterlassen. Mieter ist seit 10 Jahren ein sehr ordentlicher Mann, den ich auch gerne als Mieter übernehmen würde.Könnte ich diesen Rechtspfleger bereits jetzt schon vor dem Termin ansprechen? Lt. Grundbuch gehört eine Garage zu der Wohnung, die aber nicht in dem Expose angeboten wird. Der Gutachter hat keine Garage in den Unterlagen gefunden.
Gläubiger ist die Deutsche Bank. Ich glaube aber nicht, daß die mir nähere Auskunft gibt.
Ehrlich gesagt, rosisauerland, Du bist her total am falschen Ort.

 Du solltest Dich entweder von einigen finanziellen Beratern beraten lassen, wie Du am besten Deine Ersparnisse investiert.

 Oder Du solltest Dir bei Maklern über ETW beraten lassen, wenn Du schon weisst, dass eine ETW die beste Investition wäre. (Woher weisst Du das, übrigens?)

Finanzberater und Maklern haben Kompetenz , Dich zu beraten, und sie tragen für ihre Ratschläge Verantwortung. Die Mitglieder in 50+ meinen es sicher wohl, wenn sie Dir beraten, aber sie sind bei 50+ nicht wegen ihrer finanziellen Kompetenz.

Mach Dich zuerst schlau! Du brauchst Berater, mit denen Du persönlich reden kannst, und die Du selbst verstehst. 
Also mit Zwangsversteigerungen bin ich vorsichtig.
Auch wenn der Preis noch so niedrig ist, man kann da echt "die Katze im Sack" ersteigern.
So wie Restschulden und Belastungen die man mit übernehmen muss, dann kann der vorherige Eigentümer noch selbst in der Wohnung wohnen der insolvent ist und auch keine Miete mehr zahlen kann. Denen heraus zu klagen ist langwierig und kostet das Geld des Klägers. Und das Wohngeld läuft für den Neubesitzer auf dessen Kosten weiter.
Auch bei vermieteten Versteigerungsobjekten, da weis auch der Rechtspfleger oft nicht wer die Wohnung überhaupt bewohnt.
Im Falle des TE-s mag es anders sein, aber trotzdem, Vorsicht ist geboten.
Lieber auf dem Wohnungsmarkt in der Umgebung eine ETW suchen.
rosisauerland hat geschrieben: Könnte ich diesen Rechtspfleger bereits jetzt schon vor dem Termin ansprechen? Lt. Grundbuch gehört eine Garage zu der Wohnung, die aber nicht in dem Expose angeboten wird. Der Gutachter hat keine Garage in den Unterlagen gefunden.
Gläubiger ist die Deutsche Bank. Ich glaube aber nicht, daß die mir nähere Auskunft gibt.

Natürlich kannst und solltest du den Rechtspfleger vorher ansprechen. Der ist objektiv und steht dir für alle Fragen zur Verfügung. Gerade die Garagenfrage kann man mit ihm besprechen. Verstehe übrigens deine Anmerkung nicht. Die Garage steht doch im Grundbuch. Gibt es sie denn in der Realität nicht? Wichtig sind zb auch „bestehenbleibende Rechte“. Was kein Problem ist, man allerdings als zv Anfänger nicht erst im Termin erfahren sollte, weil man sonst irritiert ist. Gespräch mit der  Deutsche Bank macht in deinem speziellen Fall mE wenig Sinn, da Eigentümer nicht verfügbar ist. Somit fällt ein freihändiger Verkauf, außerhalb des zv Verfahrens aus.
Oben ist Sicherheitsleistung angesprochen worden. Ist eigentlich ganz einfach. Du mußt um mitbieten zu können 10% des Verkehrswertes auf ein Gerichtskonto vorab überweisen. Zusammen mit dem Aktenzeichen erhältst du die Bankverbindung im AG in dem Zimmer, wo die Gutachten einzusehen sind.
Falls du ersteigerst, wird der Betrag mit dem Gebot verrechnet, ansonsten kurz nach der Versteigerung auf dein Konto zurücküberwiesen.
Dem Rechtspfleger liegt im Termin eine Liste mit allen Überweisungen vor.
Um mitbieten zu können mußt du auf dieser Liste stehen und brauchst einen gültigen perso/pass.
 
  Es gibt noch andere Möglichkeiten der Sicherheitsleistung, selbstschuldneruscher Scheck einer deutschen Großbank oder Absprache mit dem Gläubiger auf Sicherheitsleistung zu verzichten, ist aber für dich nicht wirklich praktikabel. 

 
Noch ein ganz wichtiger Tipp:
Besuche vorher 2,3 ZV um ein Gefühl für das Prozedere zu bekommen.
Am Anfang liest der Rechtspfleger alle möglichen formalen Sachen vor. Wieviel Schulden auf dem Objekt sind, wer sie hat usw.
Wichtig sind hier die bestehen bleibenden Rechte, denn die mußt du immer geistig zu deinem Gebot dazuzählen.
Dann beginnt die Bieterstunde ( 30 min) . In der Zeit gibt man schon mal das erste Gebot ab. Dabei wird der perso und bietersicherheit kontrolliert, dein Name laut verkündet und alle warten und tun wichtig.
Dann sagt der Rechtspfleger bieterstunde vorbei, er wartet auf Gebote. Es ist nicht so wie im tv dass das Ganze dann Zack Zack abgeht. Bevor dann irgendwann der endgültige Zuschlag kommt, fragt er x mal, ob nicht vielleicht doch jmd. Höher bieten möchte. Zum ersten, zum zweiten und dann fragt er nochmal....
Wenn dann der Zuschlag erfolgt ist, bist du immer noch nicht Eigentümer. Dann wird die Bank gefragt, ob sie damit einverstanden ist. Merke: der Gläubiger ist immer Herr des Verfahrens! Der kann auch bei 200% d.VW den Zuschlag Versagen. Auch der Rechtspfleger kann/wird den Zuschlag versagen, wenn zb.  Im ersten Termin keine 50% d.vw erzielt werden.
Wenn alles klar ist, verkündet der Rechtspfleger den Zuschlagsbeschluss und du bist Eigentümer, von der Minute an. (Anders als beim Kauf, wo der grundbucheintrag dazu erforderlich ist).
Notar gibt’s keinen - alles formale veranlasst der Rechtspfleger. 
@Freiligrath Ganz toller Bericht und superspannend. Mein Schwiegersohn hat es dabei erwischt: Plötzlich war das ersteigerte Häuschen 180000 @ teurer. Es hat keinen Armen getroffen. Trotzdem, es hat ihn ziemlich gewurmt und er konnte es lange Zeit nicht glauben. Dieser Unglaube hat halt dann weitere Anwalts- und Gerichtskosten gefordert. Er blieb dann demütig den anfänglichen Tatsachen ausgeliefert.
Danke
Felix
Über den Wert von Beiträgen hier. Meinem Schwiegersohn hätte er ein hübsches Sümmchen erspart. Und die Enttäuschung, dass das Schnäppchen keines war.
Soviel ich weiß, ist es allgemein üblich, zu einer Versteigerung einen - nicht älter als drei Tage - Scheck über 10 % der Versteigerungssumme mitzubringen. So ist es jedenfalls immer in meiner Zeitung zu lesen, wenn Versteigerungstermine bekanntgegeben werden.
Und so war es auch, als ich vor zwei Jahren an einer Versteigerung teilgenommen habe.

3/3
Hier ein bspl. aus NRW in den anderen Bundesländern sieht’s genauso aus, außer andere Kontonummern.
https://www.justiz.nrw.de/BS/formulare/ ... senten.pdf

Liebe Rotkappe. 10% der Versteigerungssumme kann schon deswegen nicht richtig sein, weil du vorher ja gar nicht weißt, zu welchen Preis du ersteigern wirst.
Richtig heißt es: 10% des Verkehrswertes (aus dem Gutachten).

In Zwangsversteigerungen ist immer der betreibende Gläubiger Herr des Verfahrens. Er kann bei einem einzelnen auf jegliche Sicherheitsleistung verzichten. Z.b. Wenn das vorher mit der Bank so vereinbart wurde. Das ist aber eher die Ausnahme.
Weil Banker anscheinend abergläubisch sind. Sie finanzieren meist eine leidende Immobilie kein zweites Mal. :?:

Auch eine unbefristete bankbürgschaft ist eher für Normalos unüblich. Vielmehr für Profis gedacht, die wöchentlich immos ersteigern. Diese Bankbürgschaft kostet übrigens Geld.
Genauso wie der Bankscheck. Außerdem ist er sehr mühsam, er darf zum Zeitpunkt der Vorlage nur 3 Tage alt sein.

Fast alle Bieter nutzen die vorabÜberweisung der 10% auf das gerichtskonto.
Vielleicht noch eine kleine Variante, auf die man hin und wieder trifft. Die Bank (resp.der Betreibende Gläubiger) kann mitbieten. Wenn der Bank das Gebot nicht reicht, gibt sie ein Gebot in der gewünschten Höhe ab.
Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:
1. ein anderer Bieter bietet ein bißchen mehr....alle sind zufrieden.
2. kein anderer bietet mehr. Dann bekommt die Bank den Zuschlag. Sie will aber die immo gar nicht haben. Nach dem Zuschlag fragt der Rechtspfleger, die Bank, ob sie mit dem Zuschlag zufrieden ist. Die Bank sagt nein und lehnt ihr eigenes Gebot ab. 1-2 Monate später kommt es dann zum erneuten Termin.